الموثق

أبوكافته محامون وموثقون ومحكمون ومستشارون قانونيون محادثة اتصال أواتساب: 0504930666

اتصال جوال: 0504930666 موقع الموثق يوفر لك وكالات الأفراد وكالات الشركات ، الإفراغ ، الرهن ، التصحيح ، الإقرارات المالية :

موثق في جده

0 تصويتات
122 مشاهدات
بواسطة (21.7k نقاط)



    بيع وإفراغ العقارات

أولا: تعريفات
البيع: مبادلة مال من نقد أو غيره معين أو موصوف. ولو كان الحال في الذمة، أو مبادلة منفعة مباحه على
الإطلاق، بمثل أحدهما على التأبيد غير ربا أو قرض.
الإفراغ: نقل ملكية محتوى الصك أو جزء منه من طرف إلى آخر.
العقار: كل شيء ثابت في مكانه من الأراضي والمباني.
ثانيا: أنواع صكوك تملك العقار، ومحددات سلامتها
_صك الاستحكام
ويشترط للاستناد على الصك ما يلي:
أ.  ان يكون صادرا من المحكمة التي يقع العقار في نطاق اختصاصها المكان أو صدر من محكمة ذات
    اختصاص مكاني وولائي في حينه.
ب. أن يكون على عقار واحد فقط
ج. ألا يكون العقار واقعا في المساييل ومجاري الأودية والسيول وكذلك أراضي منى وباقي المشاعر وأبنيتها.
د. أن يذكر القاضي ثبوت ما ذكر لديه شرعا في صك الحجة.
هـ. أن يشمل صك حجة الاستحكام على ما يلي:
1.    اسم مالك العقار ورقم إثباته الرسمي
2.    وصف العقار (سكني - زراعي. ونحوهما).
3.    موقع العقار وأطواله بالمتر وحدوده والإحداثيات الجغرافية ودرجات الانكسار لجميع الزوايا الخاصة بالعقار.
4.     مساحته الإجمالية.
5.     أن تدون أطوال أضلاع العقار ومساحته كتابة.
6.     عرض الشوارع المحيطة به.
7.    النص على مضي ستين يوما على آخر الإجراءين من إبلاغ الجهات الرسمية المختصة أو نشر في
            الجريدة الرسمية ولم ترد معارضة.
8.    ذكر مضامين اجابات الجهات المطلوب الكتابة لها وارقامها واسم الصحيفة التي نشر فيها طلب الاستحكام ورقمها وتاريخها ورقم صفحة النشر.
- تنبيه
فيما يتعلق بإجابات الدوائر الحكومية فما كان من صكوك الاستحكام صادرا قبل تاريخ 10/4/1403 هـ فيكتفي فيه بالإشارة إلى تطبيق المادتين 85 و86 من تنظيم الأعمال الإدارية في الدوائر الشرعية على أن يذكر مصدر الحجة أنه أستفسر من الدوائر ذات العلاقة ولم يظهر معارض وما صدر بعد هذا التاريخ فلا بد من النص على تطبيق المادتين 85.
86 وما الحق لهما من تعليمات وذكر ارقام وتواريخ ومضامين إجابات الدوائر الحكومية في صلب صك الاستحكام.
- الصكوك الصادرة من كتابات العدل أو المحاكم التي تقوم بعمل كتابات العدل، وهي
صكوك المنح
ويندرج تحتها ما يلي:
أ‌.    المنح الصادرة من وزارة الإسكان أو المنح الصادرة من الأمانات والبلديات بأمر سام أو التي توزعها وفقا لقرار مجلس الوزراء رقم 1003 وتاريخ 8/5/1386هـ. ويشترط للاستناد على الصك ان يكون مشتمل على ما يلي:
1.    موقع المنحة وحددوها والأطوال والمساحة الإجمالية لها وعرض الشوارع والممرات والميادين المحيطة بها. 
2.    رقم الأمر السامي وتاريخه إن كانت المنحة صريحة.
3.    رقم قرار التخصيص من صاحب الصلاحية.
ب‌.     المنح الزراعية
 ويشترط للاستناد على الصك أن يكون مشتملا على ما يلي:
1.     موقع المنحة والحدود والأطوال والمساحة الإجمالية للمنحة وعرض الشوارع والممرات والميادين المحيطة بها.
2.     رقم خطاب وزارة الزراعة.
3.     رقم قرار وزير الزراعة.
4.     رقم الأمر السامي وتاريخه على أن يكون تاريخ التوزيع قبل تاريخ 25/12/1423هـ.
5.    النص على نوع الاستخدام للأراضي الزراعية.
6.     السلم الممنوح ورقم إثباته الرسمي.
صك بيع البلدية
ويشترط للاستناد على الصك ما يلي:
أ‌.    أن يكون الصك صادرا قبل تاريخ 1/2/1395هـ، أو تمت معالجة البيع وإجازته وفقا للائحة التصرف بعقارات البلدية. أو كان البيع وفقا للأمر السامي رقم 571/م وتاريخ 26/3/1405هـ.
ب‌.    أن يشتمل الصك على ما يلي:
-    موقع العقار والحدود والأطوال والمساحة الإجمالية للأرض وعرض الشوارع والممرات والميادين المحيطة بها.
-    رقم وتاريخ إيصال استيفاء قيمة المبيع، وأنه تم استيفاء القيمة.
-    اسم المشتري ورقم إثباته الرسمي.
 صك الإفراغ
يشترط للاستناد على الصك أن يشتمل على ما يلي:
أ‌.    اسم المالك ورقم إثباته الرسمي.
ب‌.    رقم مستند التملك وتاريخه ومصدره.
ج. موقع العقار والحدود والأطوال والمساحة الإجمالية للعقار وعرض الشوارع والممرات والميادين المحيطة بها.
د‌.    ثمن العقار إذا كان مبايعة.
هـ. ألا يكون مفرغا خارج الولاية المكانية.



القسم الرابع: صك التجزئة والفرز
 يشترط للاستناد على الصك أن يشتمل على ما يلي:
أ. اسم المالك ورقم إثباته الرسمي
ب. موقع العقار والحدود والأطوال والمساحة الإجمالية للعقار وعرض الشوارع والممرات والميادين المحيطة بها.
ج. رقم مستند التملك وتاريخه ومصدره.
 د. رقم مستند التجزئة والفرز وأن تكون التجزئة وفقا للأنظمة والتعليمات.

ثالثا: الصكوك العقارية في النظام الشامل
تم البدء في النظام الشامل للصكوك العقارية عام 1425ه، وجرى اختصار البيانات التي تظهر في الصك علي ماله قيمة مضافة لمن يطلع عليه، وأبقيت التفاصيل على الضبط والسجل الإلكتروني.
    وبيانات الصك الشامل هي:
1.    رقم الصك وتاريخه
2.    موقع العقار وحدوده وأطواله ومساحته
3.     بيانات مالك العقار الأخير ونسبة التملك
4.     الإجراءات الملحقة (رهن - إفراغ جزئيا.. الخ)
5.     نوع العقار والبناء
6.    المستند في الملكية
7.    القيمة إن وجدت
8.    بيانات التخطيط إن وجدت



رابعا: متطلبات وإجراءات توثيق بيع وإفراغ العقار
1.    حضور طرفي المبايعة أو من يمثلهما
2.    إحضار أصل صك التملك ساري المفعول الصادر من النظام العقاري الالكتروني
3.    ضبط المبايعة في النظام
4.    الإشارة للتمن وطريقة استلامه وأن يكون بوسائل بنكية مسجله، إذا كان الثمن يزيد عن مائة ألف ريال
5.    إذا كان البائع وارثا فيشترط إحضار صك حصر ورثة المتوفي
6.     إذا كان الإفراغ للعقار مشاعا فيجرى في المبايعة ما ذكر أعلاه ويضاف على ذلك أن كاتب العدل يقوم بإصدار صكوك لها صفة الشيوع لكل ملاك العقار مضافا عليها النسبة المئوية لكل نصيب


خامسا: تعليمات خاصة في الإفراغات
_ عقارات القاصر (من لم يتجاوز عمره 15 خمس عشرة سنة. أو تجاوزها وهو قاصر عقليا غير جائز التصرف) التصرفات الواقعة على الصكوك المملوكة أو من ضمن الملاك قاصر، يكون التعامل معها لدا جهات التوثيق وفق التفصيل التالي:

صفة الولي    متطلبات إنهاء الإجراء    محترزات

الأب له التصرف المطلق فيما يخص ولده وتكون صفته (ولايا جيريا) أما إذا تجاوز (15) سنة وهو قاصر عقليا، فيلزم استخراج صك استمرار ولاية، وله التصرف المطلق فيما يخص ولده.



أما غير الأب   

صك الولاية الصادر من المحكمة الشرعية تصرفه محصور في ست حالات
 1. قبول الهدية
 2. الإقرار في المنحة الصادرة بأمر ملكي
 3. قبول الإفراغ إذا كان البائع مقرا بالبيع وقبض الثمن في حياة المشتري.
4.الرهن بموجب صك الإذن من الحاكم الشرعي.
 5. دخوله شريك في شركة، فيكون بموجب صك الإذن من الحاكم الشرعي.
6. الإفراغ بموجب قرار نزع الملكية للمصلحة العامة





عقارات الأوقاف:
 التصرفات الواقعة علما صكوك عقارات الأوقاف، يكون التعامل معها لدى جهات التوثيق بحضور الناظر في الحالات التالية:
1.    قبول الهية
2.    الرهن بموجب صك الإذن من الحاكم الشرعي
3.     دخوله لشريك في شركة، بموجب صك الإذن من الحاكم الشرعي.
4.     الإفراغ بموجب قرار نزع ملكية للمصلحة العامة
العقار المرهون:
العقار المرهون ذمته متعلقة بالدين، ولا يمكن التصرف في ملكية العقار الا بحضور المرتهن (الدائن) أو من يمثله واذنه بالتصرف إذا كان الرهن لفرد أو جهة أهلية، وإذا كان الرهن لجهة الصناديق الحكومية فيكتفي بخطاب بالموافقة على ذلك، على أن يشار في الضبط إلى ما يرد من الجهة من الاستمرار الرهن أو فكه.

عقار المواطن الخليجي:
. لشراء الخليجي للعقار
يعامل المواطن الخليجي في الشراء كما يعامل المواطن السعودي، ويحظر تملكه للعقار الزراعي والتجاري، وكذلك العقارات الواقعة في حدود مدينتي مكة المكرمة والمدينة المنورة.
. بيع الخليجي للعقار
يعامل المواطن الخليجي كمعاملة المواطن السعودي في بيع عقاره إذا كان مبنيا، أو كان أرضا ومضى على تملكه أربع سنوات، أو صدر له إذن من وزارة العدل باستثنائه من مدة الأربع سنوات.

العقار الزراعي:
إذا كان استعمال العقار زراعيا فيلزم أخذ الموافقة من صندوق التنمية الزراعية على الإفراغ.






إفراغ العقار لغير السعودي من غير رعايا دول مجلس التعاون الخليجي
 يجوز لغير السعودي تملك العقار فيما عدا مكة والمدينة أو الإرث، ويكون في الحالات الاتية:
- المستثمر غير السعودي
يحق له لشراء العقار إذا كان:
. مقرا لشركته
. أو سكنا لعماله
 . أو إذا كان استثمار شركته في العقار بشرط ألا تقل تكلفة المشروع الإجمالية عن ثلاثين مليون ريال

ويتم تسجيل العقار باسم الشركة أو المؤسسة حسب ما يرد اسمها في قرار الموافقة على تملك العقار التي يصدر منها الهيئة العامة.
 ويجب أن ينص في الضبط والصك على الأمور الآتية:
1.    ضوابط الاستثمار الواردة في قرار التمليك
2.    . ضم العقار إلى رأس مال الشركة بعد نقل الملكية
3.    التزام أصحاب الشركة بتهيئة العقار والاستفادة منه للغرض الذي تم التملك من أجله
4.    عدم التصرف بالعقار تصرفا ناقلة للملكية أو الحكر أو الهبة إلا بعد الموافقة عليه من الهيئة العامة لاستثمارا
5.    إذا كانت الأرض فضاء فعلى الشركة بناء الأرض خلال خمس سنوات من تاريخ تسجيل الأرض باسمها وإلا كان للهيئة العامة للاستثمار الحق في التقدم للجهة المختصة بطلب الإذن بالتصرف بالعقار
6.     تزود كتابة العدل الهيئة العامة للاستثمار بصورة طبق الأصل من الصك الذي يصدر ويرسل عبر القنوات الرسمية على عنوان وكيل الهيئة لخدمات الاستثمار
7.    تزود الإدارة المركزية للإذن بالتوثيق بصورة من الصك.
ويشترط لتوثيق البيع ورود خطاب من هيئة الاستثمار بالموافقة على البيع.
من خلال نظام ال التالي: الأول: موتی الثاني: البائع الثالث: المشترة ثم تتم العملية

-المقيم في المملكة العربية السعودية، ويشترط لتملكه موافقة وزارة الداخلية
وعند البيع يشترط ما يلي:
1.    استيفاء نسبة 10% من نصيبه من قيمة العقار في حال البيع
2.    استيفاء نسبة 10% من قيمة ثمن المثل عند انتقال الملكية بطريق آخر غير البيع عدا حالات الإرث أو الهبة للوالدين والأولاد أو الوصية أو الوقف أو التبرع للجهات الخيرية السعودية كالأوقاف ونحوها.



* الممثليات الاجنبية كالسفارات ونحوها. ويشترط لتملكها موافقة وزارة الخارجية على التملك.
* الهيئات الدولية والاقليمية التي لها فروع بالمملكة، ويشترط لتملكها موافقة وزارة الخارجية على التملك.

- إفراغ الوحدات السكنية (الشقق والأدوار والدكاكين)، يشترط لإفراغها ما يلي:
1. ورود معاملة من الأمانة أو البلدية - سابقا - ووزارة الإسكان - حاليا - لتجزئة الوحدات سواء كانت شققا أو أدوارا أو محلات تجارية.
2. يتم ضبط المعاملة ويتم النص على الأجزاء المشتركة التي لا تقبل القديمة على الملاك، وكذلك أن يوصف المبيع وصفا دقيقا بإيضاح حدوده وأطواله ومساحته، وذلك بتحديد الطابق ورقم الشقة او المحل وكذلك نصيب المشتري من الأرض المقام عليها المبنى وتحديد حقوق الارتفاق من طرق ومعدات وسطوح ومواقف سيارات وغيره.
3. في حال كون الإجراء فرزا لشقق أو أدوار أو محلات بدون بيع فيتم اتخاذ ذات الخطوات بحضور المالك فقط.

سادسا: التطبيق العملي على النظام الإلكتروني

من خلال نظام الموثق يتم تقسيم المتدربين إلى مجموعات ثلاثية وتقوم كل مجموعة بنقاسم الأدوار فيها بينهم على النحو التالي:
 الأول: موثق
الثاني: البائع
الثالث: المشتري
ثم تتم العملية وفق ما تم نقاشه والاتفاق عليه أعلاه



إجابة واحدة 1

0 تصويتات
بواسطة (21.7k نقاط)
جزاك الله خيرا

الموثق

الموثق : موثق وكالات معتمد ومرخص من وزارة العدل . موثقون ومحامون ومحكمون ومستشارون قانونيون، جوال موثق فى مكة، جوال موثق فى جده ، مسؤولية الموثق ، اسأل موثق ، الموثق القانونى ، الموثق الرسمي ، موقع موثق الرسمي ، مسؤولية الموثق ، الموثق للوكالات الفردية ، موثق لوكالات الميراث، موثق وكالات الشركات والمؤسسات ، موثق الرهن العقاري ، موثق إفراغ العقار، موثق بيع العقار ، موثق وكالات داخلية وأجنبية ، موثق تصحيح العقار ورهنه ، توثيق وكالات ، فسخ وكالات ، توثيق عقود شركات ، افراغ عقاري ، اقرار مالي ، رهن عقاري ، فك رهن عقاري ، افراغ ورهن ، مسؤولية الموثق ، سداد الاقرارات المالية ، تصحيح رهن عقاري ، موثق معتمد ،مرخص من وزارة العدل ، لإصدار الوكالات وتوثيق العقود وإفراغات العقار
...